文 | CFN 金捷  版权图片 | 微摄

2025年底，中国60岁及以上人口达到3.2亿，占总人口的23%。已经进入中度老龄化社会。

预计到2035年左右，这个数字将突破4亿，占比超过30%，进入重度老龄化阶段。

与此同时，2026年1至5月，新建商品房销售面积3.13亿平方米，同比下降10.8%；销售额2.94万亿元，同比下降13.5%。百城二手住宅价格累计下跌2.9%。6月，百城二手住宅均价每平方米12639元，同比下跌7.68%。

这两个数字之间，有一条被大多数人忽略的暗线。

过去三十年，中国城市的竞争逻辑很单一——抢人。谁抢到更多的年轻人，谁就抢到了未来的经济增长。年轻人来了，要买房、要结婚、要生孩子、要消费。一套房子绑定一个家庭三十年的债务，一个家庭绑定一座城市三十年的未来。

这个逻辑曾经运转得很好。好到让所有人都以为它会永远运转下去。

但3.2亿这个数字告诉你：不会了。

人口结构的“悬崖”：每年新增1300万老人，年轻人却在减少

先看几组数据。

2025年末，16至59岁劳动年龄人口85136万人。60岁及以上人口32338万人，比上年增加1307万人。65岁及以上人口22365万人，比上年增加342万人。

从轻度老龄化到中度老龄化，中国只用了大约25年。而法国用了115年，瑞典85年，美国66年，英国45年。

未来十年，中国60岁以上老年人口将突破4亿，占总人口比重超30%。“十五五”期间，60岁以上老年人口年均净增加超过1000万人。

这些数字翻译成大白话就是：中国正在以人类历史上最快的速度变老。

老龄化意味着什么？意味着劳动力在减少，消费结构在改变，储蓄率在下降，房地产的“接盘侠”在变少。

过去三十年，房地产的逻辑是：年轻人进城→买房→涨价→更多年轻人进城→买房→继续涨价。这个链条的起点是“年轻人进城”。当年轻人不再增加，甚至开始减少的时候，链条就断了。

2025年全年出生人口792万人，比2024年下降162万人。一增一减之间，人口结构的天平正在倾斜。

靠人口红利驱动高增长的时代，已经结束了。

房子正在失去“接盘侠”：3.2亿老人的遗产房将大量涌入市场

房地产的问题，不只是“年轻人少了”这么简单。

第一个问题：需求端在萎缩。

2026年上半年，百城二手住宅价格累计下跌2.9%。以价换量成为主旋律。30个重点城市二手房成交套数占一二手总成交比重达68%。市场正在从“新房主导”转向“存量主导”。

而存量房的定价权，掌握在二手房业主手里。当越来越多的人想卖房而不是买房的时候，价格只能往下走。

第二个问题：供给端在增加。

3.2亿老年人意味着什么？意味着未来十年，将有大量老年人去世后留下空置的房产。这些房子会进入市场，成为供给。

这不是猜测，是数学。

60岁以上人口每年净增超过1000万人。对应的，每年也有大量老年人去世。他们留下的房子，大部分会进入二手房市场——被继承、被出售、被挂牌。

与此同时，年轻人越来越少，首次购房需求在萎缩。供给增加、需求减少——这是经济学里最经典的“价格下跌”模型。

第三个问题：房子的“金融属性”正在被剥离。

过去二十年，买房稳赚不赔的预期正在被打破。当房价不再永远上涨，当持有房产的成本（物业、税费、折旧）开始超过收益，房子就从“资产”变成了“负债”。

中指研究院预计，2026年全年新建商品房销售面积约8.1亿平方米，同比下降7.8%。70城新房价格同比跌幅持续扩大，仅一线城市5月跌幅边际收窄。二三线城市价格调整压力仍存。

那些动辄喊价几百万、上千万的房子，不知道要卖给谁？

银发经济正在“补位”：从“抢年轻人”到“抢老人”

人口红利退场，但需求不会消失——它只是换了一个方向。

2025年，中国银发经济规模已接近7万亿元，约占GDP的6%。预计到2035年将达到30万亿元，占GDP比重约10%。

7万亿是什么概念？2025年中国社会消费品零售总额约50万亿。银发经济已经占了将近七分之一。

更大的变化在于，老人不再只是“被养着”的对象，而是正在变成“有钱有闲”的消费主力。

目前，我国企业退休人员约1.2亿人，月人均养老金约3350元。机关事业单位退休人员超过2200万人，月人均养老金约6300元。仅城镇退休职工群体，每月领取的养老金就超过5000亿元，一年加起来接近7万亿元。

2024年7月至2025年6月，全国旅居养老达到8431.6万人次。2025年，云南旅居总花费697.05亿元，同比增长54.2%。2025年前7个月，广西旅居养老带动消费580多亿元。

老人们在用脚投票，也在用钱包投票。

更值得关注的是消费结构的变化。银发群体呈现出显著的“低龄化”与“高素质化”特征。60至69岁的低龄老年人口在老年人口中占比超过一半，银发族的教育水平持续提升，消费观念已从单纯的保障性支出转向追求生活品质。70后、80后正在提前进入“养老消费”的射程。这一代人受教育程度更高、消费能力更强，也更愿意为健康、品质生活和康养服务买单。

今年以来，城市竞争的逻辑正在逆转。

截至2026年6月，海南、云南、广西、广东、四川、山东、浙江、江苏等多个省份，都已出台旅居养老或银发经济专项政策。吉林提出到“十五五”末全省银发经济产值突破5000亿元。广西提出到2026年吸引550万人次旅居养老客群。云南提出到2027年前培育3000个以上乡村旅居重点村。

2024年1月，国务院办公厅发布《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》，这是我国首个以银发经济命名的专项政策文件。

从国家到地方，一套围绕银发经济的新竞争体系正在形成。城市们终于意识到：老人不是负担，是新的增长点。

老人留下来，不只是带动消费，还能让原本闲置的房子、酒店、商业设施重新运转起来。吉林明确提出盘活库存商品房发展旅居养老。延吉提出“南游三亚、北居延吉”，2025年春季房交会中，非本地购房者占比达到74.7%。

一个城市能不能留住老人，正在成为衡量城市竞争力的新标准。

房子，未来还卖给谁？

过去三十年，中国经济增长的引擎是“人口红利+房地产”。

年轻人进城，买房，背上债务，努力工作还贷——这套模型撑起了中国经济的半壁江山。

但模型是有前提的：得有足够多的年轻人不断进城。

2025年，3.2亿60岁以上老人。2035年，4亿。年轻人越来越少，老人越来越多。房地产的“接盘侠”在减少，而空置的房子在增加。

这不是周期性的波动，这是结构性的逆转。

当然，这不意味着所有房子都会一文不值。核心城市、核心地段的好房子，依然有它的价值。但“随便买一套就能涨”的时代，已经结束了。

中指研究院的判断很直白：部分核心城市出现的房价回升行情，是政策精准托底驱动的结构性底部修复，并非市场全面趋势性反转，不具备全国普涨的基础与条件。

未来最贬值的，就是那些人口流出、缺乏产业支撑的三四线城市的房子。没有接盘侠，没有流动性，只有不断增加的持有成本和不断缩水的账面价值。

靠人口红利高增长的时代已经结束。下一个时代的赢家，不是谁抢到了最多的年轻人，而是谁能承接住3.2亿老人的消费力。

城市的竞争，正在进入下半场。